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旧改价值陆续释放佳兆业上半年销售额同比增长37.0%

今年3月,佳兆业的合约销售目标为875亿元,同比增长率为24.9%,同比增长率高于预期。在8月27日的熔炉中期业绩报告中,佳兆业的前六个月合同销售额达到346.9亿元,同比增长37.0%;总销售面积约为191.15万平方米,比2018年同期增长38.5%。

城市一直把城市更新作为其重要的发展能力之一,旧的改革项目可以释放的收入和销售正在逐步体现出来。目前,佳兆业2580万平方米的土地储备总量中约有28%拥有近730万平方米的土地储备,其中包括旧转换,价值1976亿元。还有超过3200万平方米的旧改造项目未包括在土地储备中,估计价值高达2万亿,这为佳兆业的盈利能力的快速增长提供了基础。

同样在3月份,佳兆业再次将净负债比率降低至不足200%作为全年目标,该目标在今年上半年提前完成。在下半年,佳兆业提供了“净负债率进一步降至180%以下”的新目标。

今年上半年的销售增长率达到37%

一线和二线重点城市仍然是佳兆业表现的重要来源。其中,一线城市的销售额为346.9亿元,占48%,重点二线城市占49%,与去年相当。

旧的改革项目于去年下半年首次投入市场后,这些项目的销售贡献逐渐得到反映。上半年,旧改造项目的销售额占合同总销售额的33%,主要来自深圳盐田嘉兆城市广场,深圳平湖凯萨业广场,深圳佳兆业城,深圳普天嘉兆城市广场等。四个项目。

事实上,如果比较年度目标,则上半年的销售完成率约为40%。如果7月合同销售额为53.48亿元,佳兆业在前7个月销售额为403.8亿元,完成销售目标的45.8%。 “我们觉得完成今年的任务没有问题。” Kaisa执行董事兼总裁Kai Fan表示,他说下半年的价值将达到1200亿元人民币,而现在它也在第三和第四季度销售。销量仍然很好。

根据佳兆业提供的数据,今年下半年的可售值约为1200亿元,实用面积约为660万平方米。平均售价约为每平方米18,000元。

上半年贡献高毛利的三个老项目,深圳盐田嘉兆城市广场,深圳佳丽斯未来城和深圳平湖凯赛大广场将在第三季度再次推出。此外,预计下半年进入市场的旧改革项目包括深圳东门路项目和珠海海滨花都花园(二期),两者均于去年下半年改建。

Kaisa副总裁吴建新表示,下半年的推出时间主要集中在9月至12月,只要50%的降幅可以完成年度目标。

与规模扩张同步,佳兆业在征地方面也取得了长足的进步。上半年,通过招标,关闭,兼并和收购等多元化渠道,佳兆业共花费约162.06亿元共收购了15个地块。新增股权建筑面积约245.54万平方米,增长125.5%。

这些地块主要位于广州,佛山,深圳,东莞,上海,杭州,苏州和武汉等一线和热销的二线城市。根据征地土地面积,大湾区新增土地储备占新增土地储备总量的60%,而长江三角洲和中部地区的比例分别占19%和13%。

权益土地成本约为6600元/平方米。 “今年上半年,我们的土地主要集中在大湾区和长江三角洲。当地的土地市场价格本身相对较高,因此,土地价格相对较高。“在业绩会议上,吴建新提到。

据Kaisa董事长兼执行董事郭应成介绍,今年下半年,Kaisa的征地策略基于实际情况。 “例如,在大湾区,如果有钱,我们将继续寻找一些优质土地;但如果是小地方或不合格地区,我们会逐渐减少进入。“郭应成说,在收购土地方面,佳兆希望达到效果。是的,投资结构逐步优化。

截至6月底,佳兆业在全国47个城市共有167个房地产项目,土地储备约2580万平方米,土地总价值超过5000亿元。从总建设的角度来看,76%的土地储备位于一线城市和重点二线城市。

大湾区土地储备约1410万平方米,占土地总面积的54.6%。其中,深圳和广州的土地储备占大湾区土地储备的35%。

土地储备中没有包含超过2万亿美元价值的旧变化

7月3日,佳兆业刚刚接管了上海市嘉定区旭兴镇城中村商住地的改造。占地面积约127,000平方米,可容纳2135万平方米。该项目实际上是上海最大的城中村改造项目,也是上海凯撒的第一个旧改造项目。早在去年下半年,这个项目就成功地转变为可开发的土地。

在上述约2580万平方米的土地储备总量中,旧转换中包括约28%和近730万平方米的土地储备,价值1976亿元。

作为佳兆业的核心竞争力之一,城市更新比普通项目长得多,但其价值可以释放。早在2018年中期业绩会议上,郭莹的成就就表示很多人似乎对城市更新感到不满,但他觉得佳丽斯正在挖矿。

一组可以证明的数据是,根据佳兆业的数据,土地储备中包含的旧改革成本仅为约3000元/平方米,与合同销售平均价格约为17,686相比。上半年人民币/平方米,相当于它占平均售价的17%左右。这也意味着这部分旧改革的利润空间非常大。

从进入市场的一些老式项目的进一步观察,截至今年6月底,佳兆业位于深圳的老式项目,平均土地成本为4428元/平方米;深圳盐田佳兆业城广场,深圳凯撒未来城住宅平均售价达到元/平方米,深圳平湖嘉兆业广场的平均住宅价格为4.4万元/平方米。

这也推动了今年上半年佳兆业的毛利润达到67亿元,同比增长42%;净利润同比增长24%至27.8亿元。

除了已经消耗的部分,佳兆业还有超过3200万平方米的老式项目,这些项目没有被纳入土地储备,而且还没有计算出建筑面积比。旧区的这一部分远远高于现有的土地储备区。商品价值高达2万亿。

从区域来看,这些无保留的旧改造项目均位于大湾区,其中深圳88个项目,占地面积1025.66万平方米,占31.9%;广州有12个项目,占地面积951万平方米,占29.6%。

根据Kaisa的目标,使用了每年80-100万平方米的转换。 2019年,佳兆业预计将有71.5万平方米的可售土地供应,预计总销售额将达到436亿元。

今年上半年,佳兆业将深圳福田港口项目和上海旭兴镇项目共2个旧改造项目纳入土地储备,可售面积23万平方米,可售值104亿元。下半年,预计旧供应项目包括深圳福田东山项目,深圳南门屯项目和深圳百灵达项目。实用面积485,000平方米,可售面积332亿元。

年底净负债率降至不足180%

去年年中,有人建议将净负债率降至200%以下。一年之后,Kaisa终于实现了这一目标。中期业绩报告显示,今年上半年,佳兆业的净负债比率从去年年底的236%下降至191%,下降了45个百分点。 “我们将继续减少我们的债务。” Kaisa首席财务官刘富强表示,截至今年年底,今年年底的净负债率已降至不足200%。它现在已经完成了半年。因此,今年,佳兆业减少债务的目标进一步改善,年底净负债控制在180%以内。

为了实现这一目标,佳兆业采取了许多方法。郭应成表示,佳兆业一直在努力减少重资产比例。 “例如,我们曾经有很多租赁资产,其中一些是小资产。我们正试图兑现;但对于大型资产或优质资产,如深圳凯撒中心,上海凯撒中心等,它将保持长期地位。“

值得注意的是,不仅净负债比率在下降,而且上半年佳兆业的资产负债率从期初的84.1%下降至82.7%。

截至今年6月30日,佳兆业的现金和银行存款达到299.8亿元,同比增长30.8%。受限制现金为69.88亿元。未来到期债务中,19.4%和224.47亿元将在一年内偿还。根据这一计算,佳兆业的快速比率(现金和银行存款/短期借款)维持在1.3倍,流动性相对充裕。

在3月举行的年度业绩会议上,面对高融资成本问题,郭应成曾表示,佳兆业正在开放国内融资渠道。

上半年,佳兆业的借款总额约为1155.38亿元人民币,其中58%在中国,42%在海外。国内贷款主要是银行贷款,占38%,非银行贷款占20%;外债占40%,海外银行贷款占2%。

除了积极把握市场窗口,通过发行长期债务以取代短期债务和降低短期债务风险,在国内融资方面,佳兆业还开发了供应链金融等长期债务服务,定期租赁公寓,购买住房和运输信托收入权。今年上半年,佳兆业被深圳证券交易所批准为四项资产支持专项,总投资超过90亿元。截至目前,佳兆业已成功发行ABS 4.75亿元海运船票,ABS采购6.85亿元,ABS供应链融资5.55亿元。 “我们的债务比率首先希望达到行业平均水平。我们将用两年的时间来优化债务结构。“郭英成在业绩会议上提到,无论是国内融资还是海外融资,只要融资成本低廉,佳兆业都会在哪里追逐。这就是Kaisa一直在做的事情,Kaisa正在努力做好事。