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再看房地产之一:调控政策为什么不能放松|李铁谈城市

未来,只有稳步推进各项改革,加快城市政府转型步伐,才能在适当的时候适度调整房地产调控政策。

文/李铁

目前的经济形势正在下降,汇率也在下降。中美贸易战仍处于关键时期。许多人希望放宽房地产调控政策,进一步释放内需。然而,最近公布的政策信号表明,房地产调控的信贷政策仍在紧缩,一系列限制房地产快速增长的政策并未放松。

许多人得出的结论是,中国的房地产似乎已经走到了尽头。

你为什么不放松监管呢?

我个人认为中国的房地产仍有很大的发展空间。毕竟,我国登记人口的城市化率仅为43.37%,尚未占中国总人口的一半。未来,无论是流动人口的稳定生活和就业,还是农业转移人口城市化进程的加速,都涉及到数亿人居住区的转变,这将带来巨大的变化。房地产需求。这是中国城市化的重要分红。一。

目前,占人口近60%的农村户口人口仍拥有农村住房和宅基地。未来,随着城市化政策的实施,如果城市地区农业转移和安置的一些问题得到解决,它们将把长期投资和消费利益转化为城市,这必将为房地产带来机遇。发展。

由于城市化可以为房地产开发带来机遇,为什么房地产调控政策仍然不能放松?

原因是涉及城市化的各种改革政策尚未实施。虽然农民工在城市就业和工作,但很难真正享受与城市居民相同的公共服务,难以实现和平与幸福。因此,他们现在的最终选择。仍然回到家中,条件较好的人返回家乡购买住房并安顿下来。从这个意义上说,城市化红利的释放需要等待机会。

当前房地产调控不能放松的另一个重要原因是各级镇政府仍然依赖土地融资的发展道路。前20年形成的城市发展模式是工业用地的低成本转移 - 投资促进 - 房地产土地的高成本转移 - 工业开发成本投资补偿和基础设施建设成本 - 继续吸引投资和城市建设 - 继续以高价出售 - 开发房地产。许多三线和四线城市甚至五线城市都过度依赖土地销售,导致房地产供过于求,从而导致土地转让收入减少。城市建设资金链和投资补偿已经破裂,城市债务负担增加。

房地产调控政策基本上阻碍了城市债务扩张的道路,但这些负债累累的城镇没有更好的解决方案。他们仍然期待放宽房地产调控政策,然后他们可以继续以高价出售土地,缓解债务压力,并进行新一轮的投资和建设,以达到短期治理业绩的要求。房地产开发商也在等待放松房地产调控政策。他们认为,当地方政府面临过度压力时,他们将形成强大的舆论压力,特别是在地方经济衰退的情况下,这将迫使政策适度调整。只有这样,房地产行业才会有市场复苏的机会。

从各地城镇的实际情况来看,几十年来实施的传统发展思路尚未得到根本调整。在激烈的地方竞争格局下,依靠低成本投资吸引投资仍是各级城市政府发展经济的主要惯例。尽管房地产供过于求,但仍在努力扩大房地产销售,以增加政府的土地销售收入,并作为投资补偿和城市基础设施建设的主要资金来源。与此同时,大多数地方政府依靠抵押政府资产获得资金支持。他们中的大多数没有备用容量。如果他们想将预期的土地销售收入转换成实际的土地转让费,他们必须激活房地产的发展。如果由于镇政府面临的压力,中央政府调整房地产政策,将不可避免地导致房地产开发的反弹甚至过度扩张。

纠正地方政府对房地产的过度依赖

中国经济的一个主要特征是市场和当地镇政府的双重推动。如果只受市场驱动,发展速度将保持稳定和适度,经济波动将小得多。但是,一旦各级地方政府得到推广,某些行业和行业就会产生放大效应,这将大大增加经济波动。中央政府发布政策干预后,将形成强势挤压,对整个工业和行业造成严重打击。产品供给过剩造成的波动将逐步趋于稳定,这将影响经济增长率甚至普遍下降。调整后,将稳步回升至正常的供需关系。这一特征也体现在房地产业的发展上。事实上,这也是中国经济发展的独特规律,可以分为几个阶段。

在初始阶段,某个产品市场的供应不足,供应短缺,导致价格上涨。各级政府将此作为支撑点,给予政策支持,吸引大规模,大规模的进入。在中期阶段,产品供应开始增加,供应趋于增加。在平衡;在后期,产品供应过剩,供大于求,存在过度危机,迫使中央政府出台政策干预。最终的结果是行业的低迷和市场的重新整合。事实上,不同行业也发生过类似的发展过程。从中央干预的效果来看,有可能消除劣势企业,扭转过度竞争的行业竞争格局,培育优质企业,形成行业领导者。但这个过程并不总是顺利,某些行业也存在波动。这是房地产业面临的形势。虽然行业整合和优胜劣汰,但一批企业已转向实体经济和创新经济,或从事服务经济。还有一些企业在等待机会并期待放松政策。

对于政府利益较低,产业发展和经济波动较小的企业,以及中央政府政策的干预,可能的效果是在产业衰退过程中实现优胜劣汰和企业重新整合。但对于房地产而言,企业利益与城镇政府之间的关系可谓十指。因此,中央政府的紧缩政策不仅关系到房地产业和产业的生存变化,也关系到地方政府的利益。

房地产业的发展轨迹取决于两种可能性:一种是通过谈判促进政策变革,增加上诉;另一个是看中央政府的决心,是否可以打破地方镇政府的利益链。让房地产供需和发展真正回归市场。前者是大多数地方政府的期望,后者要求地方政府实现发展模式转型,纠正政府行为,转移过度依赖房地产,以振兴实体经济的发展。

放松和监管取决于改革的实施

从外观上看,当前房地产市场出现了供需波动。但是,在流入地区和流出地区,房地产供给的矛盾是不同的:在人口流入方面,房价居高不下;在人口流出方面,住房供给过多。因此,在治理方法上,应该有很大的政策操作空间。但在实践中,很明显,实施是“一刀切”。无论是供不应求还是供过于求,执行“双限”政策,即限购和限价,但力度不同。

目前来看,房地产调控目标实际上是两个。一是要求地方政府转型,二是缓解房价上涨带来的舆论压力。因此,有必要区分地方乡镇政府在房地产供求关系中的不同角色。一般来说,在人口流入方面,由于经济发展水平高、财政收入多、对土地财政的依赖性有限,当地乡镇政府往往采取控制住房供应的政策。在人口外流中,投资机会较少,经济增长速度较慢,对土地财政的依赖性较强,导致房地产供应过剩,进而引发债务危机。在人口流入的情况下,公众舆论关注的是房价上涨,这是一个社会问题。在人口外流的情况下,人们关注的是由住房供给过剩引起的城市政府的金融危机和债务危机,这是一个由制度引发的经济问题。

如何解决两类性质不同的问题,在宏观政策层面是相当困难的。因为要制定分类结算的政策,落实城市的政策,就涉及到分级决策的权威性。如果不站在宏观层面,乡镇政府很容易受到利益的诱导。政策出台后,积压的压力会因反弹而过度放大。如果有针对性的分类指导,就需要有更详细的数据支持,同时对政策边界进行更详细的划分,这是目前难以获得的。因此,采取“一刀切”的宏观调控政策一直是我国宏观经济政策的重要特征。虽然它可能伤害无辜者,但它也要确保经济环境的稳定和波动的稳定,同时也要考虑到经济和社会。在现有系统下,这个问题也是一个无能为力的举动。

总之,房地产是中国城市化红利的重要预期之一。但在实施过程中,改革政策遇到了体制性障碍,推进改革政策仍相当困难。当前房价过高、供过于求的问题,与改革政策未能落实直接相关。涉及户籍、土地、中小城市和小城镇的管理体制改革,涉及制定降低制度成本、促进经济增长的宏观政策。

在当前问题没有得到系统解决之前,继续加强房地产宏观调控,重点是防止宏观经济波动和在地方政府和房地产开发双重推动下可能增加的金融风险。呃。

今后,只有稳步推进各项改革,加快城市政府转型步伐,房地产调控政策才能适时适度调整。

作者是中国城市和小城市改革发展中心首席经济学家。编辑:朱

【作者:李铁】(编辑:李思熔)

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